Mida me tegime eelmise kriisi ajal? Võimalused, mida kasutasime siis ja mida kasutame nüüd.

Eelmise kriisi all mõtlen siinkohal 2007 – 2009 kestnud kriisi. Ja minu ning FTE jaoks jagunes see mitmeks etapiks, vaatame neid lähemalt. Praeguse kriisi all mõtlen kriisi mis algas tegelikult 2019 sügisel, kuid mis sai Eestis hoo sisse 2020 märtsis kui koroonaviirus asus siin laiemalt levima. Kirja pandud 27. märts 2020 seisuga.

Kiire rahasse minek

Iga kriis algab erinevalt. Sain eelmisest algavast kriisist teada olles Robert Kiyosaki Rich Dad Insiders klubi liige. 2007 jaanuaris rääkis Kiyosaki ühes enda videos, et kui plaanid osta kinnisvara, tasub oodata sügiseni… ja lisas veel midagi, mis mul enam meeles pole. Igatahes, lõpetasin enda ainsas üürikorteris üürilepingu, kasutasin seda veidi elukohana ja panin selle müüki, mis lõpuks toimus peale enam kui 10% esialgse hinna langetamist 13.07.2007. Leidus see üks ostja, kes arvas, et on hea aeg investeerida ja hakata korterit välja üürima.

Heategevus

Heale Kiyosaki õpilasele kohaselt annetasin 10% tekkinud kasumist (olin korteri ostnud 2004 ja vahepeal oli hind peaaegu kahekordistunud). Üks peamisi organisatsioone, mida olen aastate jooksul meeles pidanud kuna nad ajavad minu jaoks olulist asja, on Junior Achievement Eesti SA (viivad koolides läbi õpilasfirmade programmi).

Enda ja teiste harimine eelmise kriisi ajal

Kuna ma langeval turul tegutseda ei osanud, siis otsustasin aega ja raha kasutada enda ja teiste harimiseks. Jätkasin Robert Kiyosaki 3-päevastel Rich Dad Business Schoolides osalemist ning ostsin endale õiguse läbi viia ja juurde luua ametlikke Rich Dad CASHFLOW klubisid. Käisin selleks paari aasta jooksul ca kümmekond korda Ameerika Ühendriikides.
Juba varem väikeselt tegutsenud CASHFLOW mängijate kogunemised kasvasid iganädalaselt koos käivaks ca 70 osalejaga CASHFLOW klubiks.
Selleks, et valmistuda nägema võimalusi, kohtusime iga nädal CASHFLOW klubi formaadis ja mängisime, tol ajal veel ingliskeelset, CASHFLOW lauamängu.

CASHFLOW klubi oli tollal osalejatele tasuta s.t. maksin vajaliku ruumi üüri enda üürikorteri müügist saadud rahast. Järgnevalt lühike video 15.05.2008 CASHFLOW klubi kogunemiselt:

Ja kui soovid, oled teretulnud vaatama ka pikka, ligi tunnist videot samalt CASHFLOW klubi kogunemiselt siin YouTube keskkonnas.
Selles videos kuuleme edukat kinnisvarainvestorit Ergo Mõttust ütlemas kuldseid sõnu, mis sobivad ka alanud kriisi kohta. Eelmise kriisi ajal oli Ergo Mõttus kogu turg ehk ainus ostja, kui keegi tahtis Tartus müüa kortermaja. Ka see kord on ta kriisiks valmis.

Kui Sa kodus konutad ja midagi ette ei võta, siis ka midagi ei juhtu. Sa pead ikkagi turul olema. Tegutsema, kui tahad kuhugi edasi jõuda.

– Ergo Mõttus, kinnisvarainvestor, 15.05.2008

Tegutsemine ehk tekkinud võimaluste kasutamine

Õppimisest on kasu vaid siis, kui see lõpuks praktikasse panna. Minu ja minu abikaasa jaoks jõudis selleks sobiv aeg kätte 2010 suve teises pooles, mil ostsime sama suure üürikorteri (2-toaline) nagu olin 2007 müünud ja hinnaga mis oli ca 50% kolm aastat varem müüdud korteri müügihinnast. Ja see asus kõrvalmajas võrreldes varasema korteriga ning oli paremas seisukorras.

Ja 6 kuud edasi ning leidsime võimaluse osta teine üürikorter. Ja veel 6 kuud ja kolmas üürikorter ja veel 6 kuud ning neljas üürikorter. Ehk lühikese 2 aasta jooksul saime nelja 2-toalise üürikorteri omanikuks.

Kuidas see oli võimalik? Rakendasime CASHFLOW lauamängust õpitu reaalsesse ellu. Muuhulgas kasutasime nii nagu mängus, ka päriselus, mitmeid laene kombineerituna – pangalaenule lisaks laenud teistelt inimestelt. Raha meil ju polnud, seega pidi olema targem.

Järgmisena rakendasin korterite ostmist täielikult ilma enda rahata. Ja see sundis liikuma edasi suuremate korterite juurde, et oleks (tulemuste mõttes) mida jagada. Asusime ostma suuri kortereid, mida tubadena välja üürida – 6-toaline, 5-toaline, 7-toaline, 7-toaline. Ikka ca 6 kuuliste vahedega.

Esimese 6-toalise ostuks kasutasin teise inimese kodulaenu ehk minu partner tehingus ostis selle kodulaenuga. Kuna tal ega mul raha sissemakseks ja renoveerimiseks polnud, siis selle laenasime jällegi teistelt inimestelt.

5-toalise ost läks lihtsamalt. Leidsin investori, kes investeeris tehingusse kogu raha ning sai vastu lubaduse 67% tulevasest kasumist.

7-toalised ostsin müüja järelmaksuga. Ühe korteri puhul sain järelmaksuks aega aasta ja teisel juhul pool aastat. Selle aja jooksul müüsime enda 2-toalised ja tasusime kokkulepitud ajaks. Ehk siis võib öelda, et vahetasime kursiga kaks 2-toalist ühe 7-toalise vastu. Koguüür kasvas seejuures kahekordseks.

Paralleelselt ostsime enda ettevõtete kasutusse 2012 aastal kontori kuna seoses kasvamisega oli vaja palgata töötajaid ning välja kolida kodukontorist. Kinnisvarainvestorina me üürima ei hakanud, vaid otsustasime ostmise kasuks. Kasutasime taas laene teistelt inimestelt.

Lisaks kasutasin 2018 aasta suvel võimalust osta üks keerukas 2-toaline korter. Müüja oli võlgades, kuid kuna korteris elab tema ema, siis talle oli vaja sellist ostjat, kes oleks nõus seda korterit pikaajaliselt üürima jääma tema emale. Valisin saada selleks ostjaks. Keerukus peitub selles, et üüri pidi tasuma müüja, kuid alati pole see tal välja tulnud. Õnneks arvestasin õigesti – ema on vastutustundlik kodanik ja täidab kohustused enda säästudest õigeaegselt.

Aeg oli valmistuda uueks kriisiks ehk aeglane osaliselt rahasse minek

2016 aastal oli jäänud veel mõned aastad, et mööduks kümme aastat eelmisest kriisist. Ja aeg oli küps uueks kriisiks. Nagu me tagant järgi teame, siis keskpangad tegid tohutuid pingutusi, et seda kriisi edasi lükata ja kuni 2020 aasta märtsini see Euroopas ja USAs enam-vähem neil ka õnnestus. Vähemalt tavainimese elu läks üha rõõmsamaks ja ta ei pannud märke saabuvast kriisist tähele (kuigi neid märke oli ja kriis oleks kätte jõudnud ka ilma koroonaviiruseta). Samuti oli aimata, et see uus kriis saab olema oluliselt suurem ja pikemaajalisem kui eelmine, sest ühtegi eelmise kriisi tekitanud probleemi ei lahendatud, vaid lasti suures pildis probleemidel kasvada veel kordades suuremaks. Võrreldi juba aastaid, ennustusi tehes, et see saab olema võrreldav 1929 kriisiga mil tohutu suur hulk inimesi kaotas kõigepealt töökoha ja seejärel kogu enda vara. Lihtsalt ei teatud, mis on selleks lumehelbeks, mis sellele kriisile korraliku hoo sisse annab. Lumehelbe asemel saime koroonaviiruse ja uskumatu kiirenduse otse kriisi südamikku. Juba täna, selle loo kirjutamise ajal tõdetakse, et nii kiiret kriisi minekut ajaloost teada ei ole, kui käesolev 2020 alanud kriis.

Igatahes otsustasin olla strateegilisem – müüa selle osa kinnisvarast mida ma ei soovinud hoida läbi järgmise kriisi. 2016 müüsin 6-toalise korteri järgmisele investorile. 2017 müüsin 5-toalise järgmisele investorile. Mõlemal juhul tagastasin enda investoritele nende raha ja maksin välja nende osa kasumist. Otsustasime alles jätta mõlemad 7-toalised korterid kuna need põhimõtteliselt tekitavad piisavalt üüritulu, et võimaldada meie perekonna baaskulude katmist ehk tagavad finantsvabaduse. Lisaks otsustasime alles jätta selle 2-toalise korteri, mida üüris müüja – oleme teinud pikaajalise üürilepingu ja meile on ok nii see kui üürnik jätkab üüri tasumist kui ka see kui ta peaks otsustama kolida.

Kontori müüsime 2018 aastal peale seda kui olime muutnud enda ettevõtted tagasi väikeseks ja lõpetanud töösuhted töötajatega. Uueks kontoriks, milles ise tööd teha, ostsime väiksema korteri samasse majja, kus ise elame. Ehk vahetasime Stalini aegses majas asuva büroopinna korteri vastu 2004 ehitatud majja. Hea lähedal tööl käia… ja praeguse, 2020 kriisi ajal, on plussiks see, et teel tööle ei kohta tavaliselt ühtegi inimest.

Kuigi töötajatest loobusime, siis meeskond on kasvanud varasemast suuremaks, sest FTE pakutavad internetikoolitused nõuavad seda. Kasutan teenuslepinguga virtuaalassistendi teenust, kodulehtede püsti hoidmise ja arendamise teenust, videotöötlusteenust jne. Igaüks on ise ettevõtja ja mina ostan ainult FTE-le vajaliku arvu tunde iga kuu. Näiteks virtuaalassistenti kesmiselt 40 tundi kuus.

Enda ja teiste harimine selle kriisi ajal

Kui eelmise kriisi ajal kohtusime iga nädal CASHFLOW mängimiseks, siis teeme seda ka selle kriisi ajal – seekord virtuaalselt ehk läbi videokõnede. Toimunud on juba kaks kolmapäevast eriolukorra videokõnet teemadel, kuidas minna pankrotti (saab ka järele vaadata) ja kuidas koostada testamenti (saab samuti järele vaadata). Pankroti kõnes oli külas vandeadvokaat ja pankrotihaldur Indrek Naur. Testamendi kõnes oli külaliseks notar Kristel Jänese.

Pankroti teema on oluline kuna juhatuse liikmetel on 20 päeva aega enne kui tekib isiklik vastutus – kui ettevõte on maksejõuetu, nagu paljud täna juba on, siis tuleb tegutseda ja teha pankrotiavaldus. See võimaldab vastu taevast lennanud ettevõttega hüvasti jätta ja alustada puhtalt lehelt – kriis loob selleks piisavalt võimalusi.

Testamendi koostamise teema on oluline kuna kõik koroonaviirusesse nakatunud ei jää ellu ja parem oleks oma varadega seotud asjad kohe läbi mõelda ja selgelt kirja panna.

Lisaks toimuvad igareedesed virtuaallõunad edasijõudnud kinnisvarainvestorite kogukonna liikmetele (saab samuti järgi vaadata). Juba esimeses kõnes saime hea turuülevaate, sest paljudel liikmetel on tehinguid pooleli ja kokku on meil tuhandeid üürnikke ehk siis vahetasime infot nagu oleksime kohvikus ning jagasime mida oleme pakkunud raskustesse sattunud üürnikele. Teises kõnes tutvusime veelgi liikmetega ja saime taaskord hea ülevaate kui palju kinnisvarahinnad on nädalaga langenud – esialgu siiski erandlikult, kuid asi kogub hoogu. Rääkisime ka sellest kuidas on praegusel ajal turvaline poodi külastada – milline riietus, milline mask jne, kuidas ette valmistada ja veelgi olulisem kuidas need pärast ohutult ära võtta. Järgmine reede järgmine virtuaallõuna 🙂 Kuna liikmetest mitmed teevad endiselt aktiivselt tehinguid või vahendavaid neid, siis saame nii värskeimaid uudised erinevatest Eestimaa otstest.

Kolmapäevastes kõnedes keskendume edaspidi uute võimaluste kasutamisele ja (rohkem) internetipõhise ettevõtluse peale liikumisele. Majandus pole seisma jäänud, vaid kolis uude vormi ning igaühel on valik – järgneda või jääda taga igatsema igaveseks kadunud minevikku. Igareedesel virtuaallõunal arutame kinnisvaraturul toimuvat ehk saame sisuliselt reaalajas olla kursis kriisi kulgemisega.

Tegutsemine

Endiselt on õppimisest kasu vaid siis kui see praktikasse panna. Seekord oskan tegutseda ka langeval turul – olen otsinud vastust sellele küsimusele, kuidas tegutseda, viimase kümne aasta jooksul ning ka leidnud mitmeid vastuseid. Töös on elu suurim kinnisvaratehing – töö sellega algas juba 2019 novembris, kuid juba siis arvestusega, et see tehing toimib ka majanduslanguse tingimustes. Tuleb edasi tegutseda ja ära teha või hoida silmad ja kõrvad lahti ning veelgi paremaid võimalusi kasutada.

Vahepealse enam kui kümnekonna aasta jooksul on muutunud ka seadusandlus. Kui eelmise kriisi ajal lubas Väärtpaberituruseadus kaasata investoritelt kuni 100 000 eurot, siis nüüd võib kaasata kuni 2,5 miljonit. Ja 1. augustil 2020 läheb rahakaasamine veelgi lihtsamaks kuna jõustuvad Äriseadustiku vastavad muudatused.

Seega julgen seada suuri eesmärke ja ootusi. Alanud kriis loob tohult võimalusi, kuid tuleb olla arukas ja tegutseda targalt. Laenu asemel tasub kasutada investorite raha ning ostmisega tasub esialgu veel veidi oodata.

Kui kellelgi on plaan asuda flippimisega raha teenima, siis kriis loob ka selleks suurepäraseid võimalusi. Flippimine tähendab kinnisvara ostu kohese (või väga kiire) edasimüügi plaaniga.

Lõpetuseks

Kellega Sina veedad täna koos aega? Nii füüsiliselt (enda kodus) kui virtuaalselt? Kas oled ümbritsenud end inimestega, kes lähevad alanud kriisile vastu täis ootusärevust ja entusiasmi – me teame, et tekivad võimalused, kuid ei näe neid veel selgelt… kuid küll aeg teeb võimalused selgemaks. Kui soovid end ümbritseda edasijõudnud kinnisvarainvestoritega ja võtad asja tõsiselt, siis oled teretulnud kogukonnaga liituma 🙂