Millist väärtust loob kinnisvara flippimine?

Kirjutasin “Mida me tegime eelmise kriisi ajal?” lehel järgnevat: “Kui kellelgi on plaan asuda flippimisega raha teenima, siis kriis loob ka selleks suurepäraseid võimalusi. Flippimine tähendab kinnisvara ostu kohese (või väga kiire) edasimüügi plaaniga.” Ja sain selle peale pealkirjaks oleva küsimuse enda healt sõbralt. Kuna vastust pole võimalik ühe lausega anda, siis siin on minu pikem vastus sellele küsimusele.

Mida tähendab sõna flippima?

Kinnisvarastrateegiate kogumikus “30 võimalust kuidas Eestis kinnisvaraga rikkaks saada” kirjutasin flippimise kohta:

Sõna flippimine tuleb Ameerika inglise keelsest slängist, lähim tõlge oleks ümber pöörama ehk Sa võtad mingi kasutuskõlbmatu asja ja pöörad selle taaskord kasutatavaks. Oma rohkem kui 10 aastase kogemuse juures kinnisvara valdkonnas, näen jätkuvalt, et see strateegia ahvatleb pea kõiki alustajaid. Jah, kasvaval turul on võimalik seda strateegiat järgides teenida kiiresti võrdlemisi suuri summasid ehk kuue kuuga võib eduloo kokku saada :-). Samal ajal on see väga riskantne strateegia (kui see on ainus variant, ilma plaan B-ta), sest kui turg peaks muutuma, siis on kaotused kiired tulema. Muutus võib tähendada ka müügiperioodi pikenemist, alati pole kaotamiseks vaja hinna langemist. Enamasti kasutatakse flippimisel teiste inimeste raha (2. strateegia) ja kuna seda raha kasutatakse väga lühikest aega, siis on selle intress väga kõrge, 2% kuus on üsna tavaline. See kõrge intress saab vähimagi viivituse korral saatuslikuks, seega ole hoiatatud. Kuid kui Sulle sobib projektijuhi töö, siis lase käia… Kinnisvara ettevõtlus ootab Sind ja keegi peab ju kõik need kasutuskõlbmatud asjad ümber pöörama ehk kasutatavaks muutma. Miks mitte Sina?

Olemas on ka flopp!

Lühidalt tähendab sõna “flopp” ebaõnnestunud flippi ehk juhtumit kus flipp lõppeb kahjumlikult või üliväikese kasumiga. Vaata ka USA telekanali HGTV seriaali “Flip or Flop”.

Erinevad flippimise strateegiad ja kuidas teenida langeval turul?

Flippijate analoog väärtpaberiturul on päevakauplejad. Mõlemad toovad turule rohkem aktiivsust ja võimaldavad seega müüa ka neil, kellele tavameetoditega ostja puuduks. Flippijad lahendavad probleeme!

Nii nagu kinnisvarastrateegiate kogumikus “30 võimalust kuidas Eestis kinnisvaraga rikkaks saada” kirjutasin, siis kõige tüüpilisem flippimise strateegia on: ostan, renoveerin ja müün. Seega flippija muudab halva või kõlbmatu uuesti kasutatavaks.

Segastel aegadel on flippijatel mõistlik renoveerimine vahele jätta. Ja lihtsalt osta ja müüa. Seda saab teha eetiliselt ja ebaeetiliselt. Räägime eetilistest ja kasulikest variantidest (sest valeinfo ja muude pettuste kasutamine pole ok). Flippija viib kokku müügivajadusega inimese kellegagi, kes soovib osta, kuid erinevalt maaklerist ta enamasti omandab vahepeal kinnisvara ise (kas enda või laenatud raha eest). Seega flippija saab reaalselt kohe lahendada müüja probleemi – kui pead müüma, siis flippija on valmis kohe homme notarisse tulema. Selle teenuse eest soovib flippija müüjalt allahindlust. Teiselt poolelt on professionaalsel flippijal pikk ootenimekiri ostjatest ja ta teab mida keegi osta soovib ning millistel tingimustel. Seega enamasti flippija ei hoia kinnisvara pikalt enda käes, vaid ideaaltingimustel müüb kinnisvara edasi juba nädala pärast (ehk kohe peale seda kui omaniku vahetus on kinnistusraamatusse sisse kantud). Flippija suurimad ostjad on kinnisvarainvestorid, kellel on raha, kuid pole aega, et ise objekte otsida. Kinnisvaramaaklerid kahjuks sellist teenust kinnisvarainvestoritele ei paku.

Flippija ei saa olla kinnisvaramaakler

Need kaks tegevusala pole ühildavad, sest neil kahel on täiesti erinev eesmärk. Kui mõni maakler tegutseb ise ka flippijana, siis enamasti läheb asi ebaeetiliseks, näiteks annab maakler müüjale valeinfot turuhinna kohta, et omandada objekt odavamalt. Kinnisvaramaakleri eesmärk on müüja esindajana saada müüdava kinnisvara eest maksimaalselt kõrge hind. Flippija eesmärk on osta võimalikult odavalt.

Kinnisvaramaakler teenib komisjonitasu, mis on Eestis enamasti 3-5% kinnisvara müügihinnast ja seejuures jääb maaklerile endale sellest väike osa (suurem osa läheb ettevõttele, kelle juures kinnisvaramaakler toimetab, et tasuda tugiteenuste eest). Flippija teenib ostu ja müügihinna vahelt ning kuna ta võtab vahepeal omanikuks saamise (ja jäämise) riski, siis tema kasum on enamasti suurem – alla 10% kasumi pole mõistlik tegutseda. Pigem on eesmärgiks 20-30% kinnisvara hinnast.

Flippija ja kinnisvaramaaklerid teevad koostööd. Kui professionaalne flippija ei saavuta müüjaga kokkulepet, siis soovitab ta müüjale professionaalselt maaklerit. Maakler omakorda jagab enda komisjonitasu flippijaga ehk maksab vihjetasu.

Kuidas see kõik toimib langeval turul?

Langeval turul toimub suures pildis kõik samamoodi, kuid flippija saab teha tehinguid, mille allahindluse protsent on suurem.

Näiteks võtame 2020 kriisi. Kui konkreetsel kinnisvaral oli jaanuaris 2020 mingi turuhind (turuhind on alati hinnanguline, hindamisakti korral hindaja põhjendatud arvamus), siis 2020 märtsi lõpus leidis selline asi kiiresti ostja ca -20% sellest hinnast. Võis leida ka ostja -10% juures, kuid see oli selleks hetkeks juba tavahind ja flippija sellega arvestada ei saa. Seega märtsis 2020 pidi flippija saadav allahindlus olema vähemalt -30%, kuid see oleks ka liiga riskantne, sest suure tõenäosusega on see müügihinnaks aprillis ning sellise ostuhinna juures ei teeniks flippija midagi (ja kaotaks tehingutasude summa). Seega reaalne, turvaline allahindlus oleks flippija jaoks märtsi lõpus -50% jaanuari hinnast. See annaks talle veidi aega, et aprillis saada kinnistukaardil omanikuks ja pakkuda objekti enda kontaktidele atraktiivse -30% hinna juures.

Kriisiolukorras on oluline flippija kiirus. See määrab ära, kas flippija teenib või kaotab kogu varanduse… ja hullemal juhul lõpetab nii ettevõtte kui eraisiku pankrotiga. Seetõttu ei saa kriisi tingimustes tegeleda renoveerimisega.

Miks peaks keegi müüma flippijale kui too maksab -50%?!?

Kiirus

Esimene põhjus on kiirus. Kui on vaja kohe müüa. Olen näiteks ise olnud laenuandjaks (aastaid tagasi) tehingus, kus flippija ostis korteri inimeselt, kellel oli järgmiseks päevaks pilet Eestist lahkumiseks ja ta ei planeerinud enam kunagi siia tagasi tulla. Lisaks oli tal puudu abikaasa surmatunnistus, mistõttu sai müük olla tingimuslik (ühisvara) – toimub kui müüja saadab apostilletud abikaasa surmatunnistuse oma koduriigist kokkulepitud tähtaja jooksul. Ainus ostja – professionaalne flippija.

Alternatiivid on veel hullemad ehk jälle kiirus

Näiteks kohtutäitur on kolme päeva pärast välja kuulutamas enampakkumist kui võlgnik selleks ajaks ise kinnisvarale ostjat ei leia. Pole probleemi – professionaalne flippija saab olla abiks ja osta homme.

Üleüldine usaldamatus

Järgmisena on inimesi, kes ei usalda kedagi mis iganes põhjusel. Samuti pole enamikel kannatlikust neile rahulikult selgitada kuidas kinnisvara müük käib ja mis selleks teha on vaja. Appi tuleb professionaalne flippija, kes kuulab ära, annab selgitusi, aitab transpordiga ja mida kõike veel võib vaja minna.

Pärandvara koos tohutu koguse vallasvaraga

Inimestel on häbi. Nad on saanud korteri koos surnud sugulase vallasvaraga – ja see meenutab pigem ühte suurt prügimäge. Kuhu panna? Kuidas viia? Mida teha? Lisaks emotsioonid – ei taha selles korteris ise viibida. Appi tuleb professionaalne flippija ja ostab korteri nii nagu see on ehk koos kõigega ja lahendab ostujärgselt korteri tühjendamise probleemi.

Puudulik dokumentatsioon

Meil on Eestis päris palju kinnisvara, maju ja kortereid, kus on tehtud omaalgatuslikke ümberehitusi. Seejuures on dokumentatsioon enamasti puudu. Sellisele kinnisvarale puudub tavaostja kuna ta ei saa eluasemelaenu. Professionaalne flippija saab tulla appi ning sellegipoolest osta, sest flippijad ei kasuta pangalaenu (kasutavad laenu teadlikelt eraisikutelt või ettevõtetelt, kellest osa on tuntud kui hard money laenajad [laenuandja, kes laenab kõrge intressiga ning võtab tagatiseks ka puudustega kinnisvara]).

Milliseid olukordi Sa veel tead või oskad ette kujutada? Palun lisa kommentaarina.

Kinnisvarastrateegiate kogumikus “30 võimalust kuidas Eestis kinnisvaraga rikkaks saada” on flippimise kohta veel informatsiooni ja reaalse elu näiteid (see on seal strateegia 3 ehk üks tasuta saadetavatest strateegiatest).

Lahtiütelus

Igaks juhuks panen ka kirja, et mina, käesoleva kirjatüki autor, ei tegele ise flippimisega. Olen seda minevikus läbi teinud mõned üksikud korrad ja mulle ei sobi selline projektijuhi töö ning inimeste käe hoidmine, mida flippimine eeldab. Olen ise pikaajaline kinnisvara investor ehk ma võin kasutada flippija lähenemist objekti omandamiseks, kuid selle asemel, et sellele kohe ostjat otsida, jätan ma selle enda kinnisvaraportfelli pikemaks ajaks ning üürin välja.